认识HOA

HOA，可以理解为社区管理委员会，或者物业管理委员会。该组织由一个业主自选的董事会管辖，根据《条约与限制》(Covenants, Conditions and Restrictions, 简称CC&R) 赋予的权力，向每户收取月管理费，并负责维修公共区域、购买保险等。HOA定期竞选主席和委员，并决定其日常经营。有些社区将HOA 的业务委托给物业管理公司执行，签订服务维修合同，由管理公司处理各种纠纷诉讼，业主则定期聚会决定社区发展事项。

由于HOA是正式的法律实体，因此它的权利也较大。HOA有权订立和执行各项与小区内物业相关的规则，例如加建工程细则、房屋前后庭园的设计和维修等。有些HOA管理得更加细致，例如是否可以将汽车停在屋外、窗门可否悬挂物品，或后园草地颜色也有规定。HOA一旦发现业主不遵守法规，便会发出警告或罚款。对于“屡教不改”的业主，HOA甚至会提出控诉。

哪些房产会有HOA?

美国的房产主要包括三种类型：独栋别墅 (Single Family House)、联排别墅 (Townhouse) 和公寓 (Condo)。

一般来说，公寓和联排别墅都会配有HOA。公寓屋主拥有内部产权，外部一切维修管理则由 HOA 负责，而相关经费则是从业主每月缴纳的HOA费用而来；联排别墅是以社区为中心大面积兴建的建筑物群，因此也会配有HOA。

大部分的独栋别墅不包含HOA，但有些地区可能属于整体住宅区开发形式(Planned Unit Development, 简称PUD)，因此，每月须缴交 HOA 费用给委托物业公司，管理修缮该社区的公共设施。在美国，许多1990年后兴建的独栋别墅都属于这种情况。

HOA如何收费？ 

HOA的收费标准通常分两种：一般的月管理费和一次性的专属费用。月管理费包括水费、公共区域清洁费、公共设施维护费和积雪清理费等；专属费用是社区为了某一特定的项目 (如修建屋顶或电梯等) 而向业主收取的额外费用。当HOA的储备金不足以支付这些费用时，便会向业主收取费用。

HOA收费差异相当大，每月从几十元到数百元不等。其收费标准主要取决于区域、服务、设施和居住面积等。

HOA费用并不会计算在业主购置房产时的金额内。它是每个月的固定成本，即使房子空置也要继续缴交。此外，许多HOA费用会定期调涨，有的甚至是每几个月就涨一次。旧点社区的HOA费用也会比新住宅高，因为设备老旧，可能需要维修的频率较高。

需要特别注意的是，如有拖欠HOA费的情况，HOA有权通过司法听证，将业主的产权进行拍卖，或是在业主将房产挂牌出售时，将房产扣留，不允许出售，直至业主付清物业费。如不理会HOA的规定，HOA会寄发违规通知，说明违规事项并限期改善；如果持续不理的话，就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

HOA的管理内容

HOA的管理内容视其规定而异，一般包括以下几项：

• 规范日常生活，例如控制噪音、管理停车等
• 负责公共设施/场所的维修和运营，一般包括网球场、游泳池、健身房、电梯等
• 区内景观、植物、环境的维护，例如庭院草坪修剪及除草、洒水灌溉打理、走道打扫等
• 保安设备、保安人员的安排；大门、治安装置如监视器、保全系统等。
• 垃圾收集和垃圾费
• 水费、污水费等费用
• 铲雪
• 房屋建筑物修理，如换修门窗、屋顶，外墙的维护
• 统一购买固定的房屋基本险种 (例如地震险)

HOA的优缺点

HOA是把双刃剑，好处是房屋外貌与维修都有准则，公共区域通常井井有条；坏处是业主丧失一定自主权。

具体来说：

优点

• 由HOA统一管理、业主不用操心
• 庭园绿地的美化、公设维修都有专人负责，省去自行维护住家环境的时间和心力
• 维持社区的外观一致、井井有条
• 一般有HOA管理的房产售价较高

缺点

• 屋主丧失一定自主权，须遵守HOA规定，包括是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色等
• 有时房屋的门窗、室内装修等都必须先通报HOA才能进行施工
• 若未按时缴交费用，可能需要交罚款 （late fee）。除了持续被催缴之外，可能还会暂停业主使用泳池、健身房等公共设施，以及HOA会议投票等权利
• 买卖房屋可能需要经过HOA同意。售屋前若有欠费，则无法成交
• 不能随便出租

购买有HOA的房屋，需要了解什么？

如果您正在考虑购买配有HOA的房产，那么在购屋之前，应该了解以下相关事项。

认识HOA的规定

可以在网上找到HOA的相关规定及处罚，特别注意有关罚款的条款。您也可以要求房地产经纪人提供这些信息与文件。

考虑HOA的限制

生活在有HOA的社区，不可避免地会受到约束。拥有自住房屋的主要好处之一，是能够按照自己的需求改变房屋，但HOA则刚好限制了这一点。

了解HOA费用

每个社区的HOA费用有所不同。因此，应该向您的HOA提出以下问题：HOA费用如何调整？频率是什么？曾调涨过几次？HOA的储备金有多少?

此外，应该了解清楚HOA费用的覆盖范围，例如，是否还需要为垃圾额外付费；无论使用娱乐设施与否，是否都必须付费等。如果社区内建有游泳池和网球场等设施，建议事先了解其开放时间，以及自己是否有时间享受这些付费设施，因为这些设施的维护费用也将被包括在HOA费用中。

了解HOA的管理

并不是所有的HOA都管理完善。业主有时需轮流担任主席，或者随机任命一个人。社区内的每个人都要准备好担任这个角色。

了解HOA是否包含应对自然灾害的建筑保险

如果考虑购买公寓或联排别墅，而且居住在容易发生水灾、地震、暴风雪、火灾、龙卷风、飓风或任何其他潜在自然灾害的地区，那么了解该社区HOA是否包含上述保险就尤为重要。

考虑HOA费用对长期财务的影响

假如公寓的HOA费用高昂，长期支付的费用或许相当于贷款购买一套独栋别墅的月还款额。

资料來源：

hoa-usa.com

investopedia.com

rocketmortgage.com